前有泰禾集团,后有华夏幸福
昨天,华夏幸福刚刚有了一点起色,但今天开盘,又大幅下杀,跌成狗了。
看来,我们真不能够低估“三道红线”之下房企降负债的杀伤力。
也是,房地产板块几年低估,去年底居然又大幅下杀了估值,尤其是踩了红线的企业,成了板块中领跌的急先锋。踩上三道红线的企业,普遍下杀了30%以上。
荣盛发展也没能够幸免于难。距离去年9月份的股价,也下杀了30%。实事求是地说,荣盛发展负债也不低,但与其他不少高负债的房企比,荣盛发展还算是中等生。是此轮高负债房企估值下杀中“城门失火”被“殃及的池鱼”,属于错杀。更进一步看,荣盛触及的两道红线,很快或可变绿。
下面,哥哥系统谈谈这个问题。
1、根据三季报:三条红线中,荣盛发展不合格的两项:扣除预收账款后的资产负债率(监管口径)75%,未合格。现金短债比0.88,不合格。虽然不合格,但差距并不大。只要努努力,转绿并不太难。
2、荣盛发展的负债表实实在在,没有粉饰太平。房地产企业负债高,就意味风险大。所以,不少上市房企未来负债表好看,都利用“财技”,美化负债,粉饰太平。最常用的手段就是利用少数股东权益与永续债,做大资产,减少负债,让负债率好看。其一,以合作项目的方式甚至明股实债的方式做大少数股东权益从而做大资产。克尔瑞数据,目前,上市房地产公司普遍利用少数股东权益做大资产与销售数据,今年的销售排行榜,销售收入中国权益的占比平均居然不到60%了,真是咄咄怪事。典型如阳光城,截止2020年6月末,总资产3392.48亿,其中归属于上市股东净资产只有278.67亿,而其归属与少数股东的权益居然达到276.28亿,几乎与归属于上市公司股东的权益持平!其二,利用永续债计入资产而不是负债的会计规则做大净资产。这个,近几年越来越时髦了。典型如金科股份阳光城蓝光发展等。其三,更多的是双管齐下,两者都用,典型如华夏幸福华发股份等等。然而,捣鬼有术,也有效,然而有限。三道红线之下,降负债成为必然,这些瞒天过海、粉饰太平的做法,迟早会成为过街老鼠!比较而言,荣盛发展的负债率基本是实实在在、没有什么水分的。永续债,目前基本没有。少数股东权益仅仅50亿出头,占归属股东的净资产的比例也不过13%,明显是属于正常的项目合作范围。其历年的销售额中,权益销售额占比均超过90%,含金量明显超过绝大多数上市房企。这样的企业,有什么担心的?
3、丰厚的土储,让荣盛发展降负债有较大的腾挪空间。荣盛目前有土储4500多万方,按20年底销售额,基本足够四年开发所需。众所周知,房地产企业之所以普遍地增加杠杆获得资金,主要就是为了拿地,增加土储。尤其是土储不够的房企,负债再高,为了生存与发展,也必须继续拿地,于是就陷入了“拿地找死,不拿地等死”的困境。比较起来,荣盛的土储足够丰富,说绝对一年,就靠吃老本,即使两年内不新增加土储,也足以续命,而这就让荣盛发展降负债有较大的腾挪空间。事实上,20年的上半年没有出台三道红线政策之前,荣盛还在拼命拿地,而下半年政策出台之后,荣盛已经开始收手,明显放慢了拿地步伐。其降负债的意图已经是秃子头上的虱子,明摆着了。
4、销售持续增长,是荣盛发展降负债最大的底气。去年,受疫情影响,不少房地产企业未能完成销售目标。而荣盛呢,依靠下半年发力,不仅完成了年度目标,环比2019年还增长了10%。“问渠那得清如许,直有源头活水来”。现金流是房企的生命线,只要销售持续增长、盈利持续增加,不但负债会降下来,企业的发展也必然是水到渠成的事情。
5、2020年年报,荣盛发展触线的两项,就将有巨大的改观。理由很简单:开源节流了。所谓开源,就是销售发力了,四季度销售了530亿,按60%到款率测算,回款也有320亿。所谓节流,是指拿地步伐变慢了,最烧钱的出口扎住了。进得多,出得少,现金流必然正流入了。具体剖析吧:其一,三季报现金短债比0.88,低于1.0,不合格。但差距只有0.12。按照荣盛发展的现在的现金、短债规模,四季度只要账上的现金增加4、50亿,就足以确保该项指标变绿,回到1.0之上。以四季度320亿的回款总额,账上增加4、50亿的现金,易如反掌哦。其二,扣除预收账款后的资产负债率(监管口径)75%,未合格,超标5%。哥哥按照荣盛的资产规模大体测算了一下,需要在资产项上增加50亿左右、负债上减少100多亿,该项指标才可能合格。考虑四季度的盈利情况与权益变动情况,资产项上增加50亿左右,应该已经完成。而负债上减少100多亿,也未必不能完成。当然,这只是个人的初步测算,具体要以年报为准。但是,退一万步来说,就算20年年报没能完全“达标”,只要再过半年紧日子,到2021年中报,荣盛一定能够完全“达标”、红灯全部变成绿灯!
塞翁失马,焉知非福?企业负债过高,毕竟不是好事。乘着“三道红线”将负债的东风,荣盛尽快把负债降到合理水平,免得投资者提心吊胆。这也未必不是坏事变成了好事哦!
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