2018年以来,房地产行业的日子,真是王小二过年,一年不如一年。
不但很多小房企熬不住了,连赫赫有名如泰禾集团者,去年也直接挂了。最新是神一样的华夏幸福,今年也快挂了!
表现在股市上,绝大部分的房地产板股票,股价都是一江春水向东流。低估了再低估,下跌了再下跌。目前,整个129只地产股的总市值,居然不如两三个“酒茅”或则一个搞外卖送餐的美团的市值了,哪里还有什么天理。
优秀如荣盛发展者,尽管目前的年盈利规模已在百亿,但目前的总市值,竟然也只有270多亿了,动态市盈率被压缩到了三倍!
三倍市盈率,是什么概念?就是即使不考虑利润增长,其三年的利润,就足以覆盖现在的买股成本!无论相对于美国房地产股票的16倍市盈率、其他国家地产股的平均十几倍市盈率,还是相对国内129家地产类上市公司平均8倍多的市盈率,荣盛发展3倍的估值,都是股市里百余不遇的便宜,真是奇葩的估值!
然而,下跌诛心!由于房地产板块整体政策背景不佳,墙倒众人推,个股越便宜,反倒越没人敢要。
今天有兄弟发言:“搞点荣盛吧。只要公司三年不倒,就赚”!说得多么悲壮:让人眼前立即一亮,浮现出一幅“风萧萧兮易水寒”的悲凉画面!
荣盛三年会倒?杞人忧天!在哥哥看来,未来的荣盛,不但会三年金枪不倒,再长远些,荣盛也会仙福永享、寿与天齐!
说说理由吧。
其一、荣盛自身无病,哪会无疾而终?荣安的各项指标,非常健康,单项指标里连“亚健康”的状况,都几乎很少,风险基本可以忽略不计。论销售、论资产布局、论毛利率、轮净利率、资产收益率等,荣盛在地产股里都是出类拔萃的。就说荣盛最被人诟病的负债吧:尽管荣盛确实也有一两个科目“超标”,但对标房地产前百强,荣安负债的健康情况,起码也能排进前20名。不信?不信就自己去搜一搜这篇文章:《“三道红线”新政下房企实际负债分析与测算》,看看抽丝剥茧、画皮拨开后,前50强房企的总体负债情况吧。净负债率超过100%的,海了去了,荣盛发展的净负债率不过90%,总体杠杆不过5倍,绝对是优等生。确实,跑完了“野蛮生长”的阶段后,地产行业后面必然大浪淘沙,有相当多的中小房企没有明天,会寿终正寝、退出历史舞台,但是,即便发达如美国、日本者,房地产业占GDP的比重,依然高过今日之中国。可以预见,地广人多的中华大地,未来依然会容纳相当数量的大型房企同台竞技。后面若干年,除非荣盛发展自己
“ZUO死”,否则,就算市场完全成熟了,未来只有三五十家房地产企业活下来,也依然会有荣盛发展的一席之地!
其二、荣盛的战略布局极其稳健,从来不“ZUO”。大型地产股里,出问题的都是激进型的企业。泰禾死于高杠杆,华夏死于产业地产高速扩张过程中资金链上的难以为继。再放长远些,三道红线新政之下,还有一批喜欢玩弄财技、实际净负债率超过200%的房企,别看今天蹦得欢,未来也必然拉清单!而荣盛呢?没有那些毛病。其获得的上市公司“稳健经营奖”,真不是浪得虚名的。盲目扩张、高负债、高杆杠等问题,与荣盛基本挨不上边,这里不再赘述。就说因华夏幸福出事而被众人关注的产业园区布局吧:尽管荣盛发展也有涉猎,但直到2019年,荣盛发展在这方面的营收也不过2、30亿,占其总营收的比例不过二三十分之一,就算出问题,也只是疥癣之患。再说,产业强国是大战略,布局产业地产,未来也是房地产发展的重要方向。华夏幸福布局这个,本身也没有错。错只错在垫钱太多而收不回来,资金上拆东补西、寅吃卯粮。截至去年三季报,华夏幸福的应收款高达500多亿,而荣盛发展呢,只有只有区区40来亿。可以说,荣盛发展以住宅地产为主,以康旅地产、产业地产为辅,银行、创投多元化并进的战略,不仅没有什么风险,而且是先人一步。至于区域布局,荣盛发展以京津冀地区为根据地,以长三角、山东半岛为拓展重点,其他地区适度介入,既抓住了目前经济发展与房地产市场的热点,也考虑到了未来发展之潜力,同样也是稳健而适当的。
其三、首都经济圈,必是未来房地产的大热之地。近两年,由于限购,北京周边房地产市场趋冷,部分地区房价甚至腰斩,很多人就开始担心荣盛。其实,这是非常短视的。的确,荣盛发展的土储,有超过三分之一是布局在首都周边地区,但是,自己去查一查这些土储的平均地价就知道,即使按目前的售价,荣盛发展在首都周边布局的项目,依然利润丰厚!至于未来:殷鉴不远,后世可师。有脑袋的人都知道:放眼世界,首都圈都是首善之区,哪一个经济强国,其首都圈的房价不是涨了又涨?看看北京,无数北漂的人们目前已经很难北京的土地上觅得一张能够安静躺下的卧床,北京与周边地区尤其廊坊北三县的协同发展已经势在必行。再去看看京津冀一体化战略,看看雄安新区的雄心壮志,他们的发展都是日新月异,谁敢说荣盛现在的这些布局,未来不可能日进斗金?目前,十四五规划已经开始躁动了,看好荣盛的,就积极买入吧,然后把心放到肚子里,安心躺下。说不定哪天起来,中华财经的荣盛吧里就可能传来了一个比当年成立雄安新区还要远大得多的利好消息!
其四、瓜熟自然蒂落,厚积必然薄发。目前,人人都说房地产业已是夕阳产业,但事实上呢?2020年,中国的房地产业,投资增长超过7%,依然是拉动经济增长三驾马车里的投资的中流砥柱。而头部房企,年报报喜的,也不在少数。其实,衣食住行,乃人类最基本的需求,作为拥有14亿人口的泱泱中华,目前的人均鸡的屁不过1万多美元,刚过中等发达国家人均收入门槛,未来的经济依然还要中高速发展,对住房的需求,也远未到顶。再后,即便人人都有房子住了,住房更新、改善的需求,依然还会是一个天文数字。而且,就算房地产市场已经成熟了,市场集中度的提高,也依然会为大浪淘沙留存下的企业保留巨大的发展空间。回到荣盛,其项目下沉,主要布局于首都经济圈与沿海高增长地区的二三线市场,这些地区的新型城镇化,就足以让其滋滋润润地再发展十年八年。而且,从目前态势看,定期报告已经显示,荣盛近些年未雨绸缪长线落子、布局的康旅地产、产业园区、创投项目、物业管理、持有物业等等,都已经逐步进入了收获期,再假以时日,积少成多,集腋成裘,这些方面的伏笔完全就可能化茧成蝶、为荣盛的发展再添新翼!
其五、华夏跌到,荣盛吃饱!目前看,这个冬天,华夏幸福一点也不幸福。搞不好,真就要挂了。作为总部同处廊坊的兄弟房企,荣盛发展与华夏幸福一直有瑜亮情结。但我相信,华夏幸福出事,荣盛兔死狐悲,也不会弹冠相庆。但是,无论如何,华夏幸福事件对荣盛发展都会有两个方面的积极影响:一是得到了不花自己钱的教训。作为产业地产的龙头,背后还有平安这颗参天大树为依托,华夏幸福居然也进入了难熬的冬天,荣盛一定会从中学到很多很多,足够其后面多年受用。二是荣盛发展少了个最强力的竞争对手。尤其在京津冀,华夏幸福在市场上一直是荣盛发展最强力的竞争对手,一旦其市场份额腾出来了,荣盛发展必然可以大大的分一杯羹!今年,荣盛发展在京津冀地区的销售一骑绝尘,吧华夏幸福抛在了后面,已经初步显示了这一点。
其六、算算账吧,人不识货钱识货。哥哥一直说,荣盛发展今年的利润没有问题。就算房地产主营上出点小问题,其提前布局了的持有物业公允价值变动收益,也足以填平这个坑坑-----别小瞧其名下仅仅8.8亿的持有物业哦:其二十多年一直以成本入账还不断折旧,实际涉及的持有物业产权面积可是120万平方米哦。后面每年结转近千万平米,持有物业还会不断转入。这些持有物业,价值多少,自己去测算。事实上,近期非常强势的新城控股,近两年每年靠公允价值变动获得的收益,基本已经占到其全部利润的四分之一,荣盛发展完全有此潜力。目前,就算不考虑未来三年的增长,荣盛未来三年的盈利,也足以把你现价买入的成本全部归零。后面你就零成本持有荣盛发展、永享其发展的红利了。再说现金分红,按照惯例,今年分红接近五毛,是大概率,目前的股价,静态的现金分红收益率已经超过7%了,还有什么投资能够如此稳健地获取这个收益?顺便一说,荣盛账上的未分配利润已经累积到每股超过6块,而其股价长期低迷,逼急了,董事会今年来上一把大分红,也有一定概率!不说多了,荣盛的投资价值,明白人不用我多说也明白,装睡的我唠叨到死也不会明白。搞不好还会好心当成驴肝肺,认为是哥哥盯上了他那点散碎银两,引他入瓮呢。
总之,由于板块的低迷与市场的错杀,荣盛发展给了我们百年难遇的投资机会。看好的,就大胆上。广而告之:哥哥的自有资金,本周就将全部买满。再跌,就准备把其它股票全部集中到荣盛。再低了,就只有“逼得”哥哥启动融资了。哥哥犯拧了,如此好股,就不会否极泰来?跌吧,跌吧,我倒要看看,高家庄的地道究竟有多深、能够装多少水!
贪婪与恐惧,是投资的两大敌人!各位老兄弟们,看好荣盛、有胆的,就跟哥哥并肩子上!
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